février 27, 2021

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Les propriétaires de copropriété de Calgary, confrontés à des millions de dollars en factures de réparation, découvrent que leur constructeur n'est pas ce qu'ils pensaient être

Temps de lecture 6 mn

Toits, fenêtres et murs défectueux et balcons défectueux – tous les symptômes de la construction de quatre immeubles en copropriété dans le nord-ouest de Calgary, selon un procès civil intenté à la Cour du Banc de la Reine de l'Alberta.

Vous pensez peut-être que vous avez déjà entendu cette histoire de condo qui coule, mais celle-ci peut être différente. Il comprend un récit édifiant sur qui commercialise votre condo, qui va le construire et qui est responsable si les choses tournent mal.

Les personnes qui ont acheté les 288 unités du projet Panorama West font face à des factures massives. Et ils ont été invités à garder le silence par les personnes chargées de les protéger: leur conseil d'administration et leur avocat. On leur a dit par écrit que prendre la parole pourrait compromettre tout règlement éventuel.

En plus de tout cela, la société que beaucoup d’entre eux pensaient avoir construite le complexe n’était pas nommée dans la poursuite de 6,5 millions de dollars.

Cardel Homes, la société qui a commercialisé le projet et que beaucoup pensaient être développée et construite, a créé une société distincte et une société en commandite pour superviser la construction.

La plainte cite Panorama West Ltd. et Panorama West Limited Partnership comme deux des 21 défendeurs.

Selon des experts en droit des affaires, laisser la société mère en dehors de ces types de projets est une pratique courante en matière de responsabilité fiscale et juridique.

"C'est intelligent pour une variété de raisons au-delà de la responsabilité. L'autre couche est qu'il y a des incitations financières du point de vue fiscal pour le faire", a déclaré Jeff Bone de l'école de commerce de l'Université de l'Alberta.

Cardel Homes et une filiale, Cardel Lifestyles, ne feraient aucun commentaire sur le procès ou les allégations en raison d’un litige en cours. Un avocat représentant Cardel n’a pas non plus commenté lorsqu’on lui a demandé d’expliquer pourquoi une société distincte avait été créée pour développer le projet.

Les autres accusés dans le procès comprennent des architectes, des ingénieurs et des gens de métier.

Les propriétaires font face à des frais d'évaluation élevés

Teela Kowalchuk, qui a acheté sa première maison de ce qu'elle pensait être Cardel Homes, refuse de rester silencieuse.

"Je ne pense même pas que les mots puissent expliquer à quel point je suis dévasté", a déclaré Kowalchuk depuis son logement de deux chambres situé au deuxième étage de Panorama Hill N.W.

Teela Kowalchuk est l’un des propriétaires du complexe de condos Panorama West au nord-ouest de Calgary. La société de copropriété réclame 6,5 millions de dollars en dommages-intérêts pour une série de prétendus défauts de construction. (Bryan Labby / CBC)

"Vous travaillez si dur pour acheter votre première maison, ça devrait être une expérience excitante … et même après cinq ans, vous découvrez que vous payez essentiellement un deuxième acompte", a déclaré Kowalchuk. est un technologue en radiologie.

Kowalchuk et les 287 autres propriétaires ont acheté le développement de Panorama West il y a moins de 10 ans. Maintenant, chacun d'entre eux se voit facturer une cotisation spéciale couvrant les réparations, allant de 13 000 $ à 24 000 $ par unité, en fonction de la taille de leur condo.

La facture de Kowalchuk est 20 900 $. Son premier versement, 7 600 $, est dû le 1er mars.

"J'avais travaillé avec diligence pour effectuer des versements supplémentaires sur une hypothèque. Les banques ne refinancent toujours pas mon hypothèque. Donc, ma seule option est la marge de crédit", a-t-elle déclaré.

Elle pense qu'avec les frais d'intérêts, elle finira par payer beaucoup plus que 20 900 $.

"Je ne peux pas me le permettre, je vis ici toute seule", a-t-elle déclaré.

Les tests révèlent une fabrication de mauvaise qualité

Les tests effectués l'an dernier sur les bâtiments ont montré que les fenêtres, les toits, les gouttières et les tuyaux de descente ne sont pas installés ou construits correctement et que les mesures d'étanchéité ne sont pas appliquées correctement, selon une firme d'ingénierie engagée par la société de copropriétés.

Les condos représentent maintenant un risque pour la santé, la sécurité et le bien-être des propriétaires, selon la déclaration de réclamation déposée en septembre 2018.

"En décembre 2017 ou vers cette date, la demanderesse a été informée que des problèmes d’infiltration d’eau dans les éléments structuraux du complexe résultaient de carences liées à la conception et à la construction des colonnes structurelles des balcons, des membranes d’étanchéité des balcons, des installations extérieures, ainsi que le revêtement des murs extérieurs et l’enveloppe du bâtiment ", lit-on dans la réclamation.

"Le promoteur / entrepreneur général a fait preuve de négligence et a manqué à ses obligations de diligence envers le demandeur et ses propriétaires", indique la plainte.

"Le demandeur et les propriétaires ont subi des pertes et des dommages."

La société en commandite, qui nomme deux dirigeants de Cardel en tant qu'administrateurs, a été dissoute et il est peu probable que Panorama West Ltd., en tant que commandité, ait des actifs depuis la cession des bâtiments à la société de copropriété, selon Bone.

Rien à collectionner pour les propriétaires

«C’est très courant parce que c’est un objectif particulier pour lequel la société en commandite peut éventuellement être dissoute une fois le projet achevé. Cela permettrait au commanditaire, qui serait généralement le bras en exploitation, où il y a des liquidités, de ne pas être tenu responsable. avenir ", a déclaré Bone.

"Ce qui est probablement dit dans la déclaration, c'est que le commandité n'a pas d'actif. Ainsi, même une victoire ne suffira pas à percevoir un montant d'indemnisation, car sans partenariat et sans commanditaire, il est probable le partenaire général est juste une coquille et il n'y a rien à collectionner ", a déclaré Bone.

Kowalchuk pensait qu'elle achetait la marque Cardel. Elle a expliqué que le pavillon où elle avait visité le pavillon qu'elle avait visité arborait des drapeaux Cardel, tous les supports marketing portaient le logo Cardel et les commerciaux étaient des employés de Cardel.

Déclaration déposée devant la Cour du Banc de la Reine contre le promoteur, l'entrepreneur général, les architectes, les ingénieurs et les gens de métier impliqués dans la construction de Panorama West. (Bryan Labby / CBC)

"Vous pensiez obtenir cette qualité de ce constructeur de maisons seulement pour découvrir plus tard que ce n'était pas du tout le constructeur de maisons. C'était extrêmement déroutant car dans le contrat d'achat, ils mentionnaient Panorama West Ltd.", a-t-elle déclaré.

"Tout a été qualifié de constructeur de maisons, pas de projet de développement Panorama West Ltd.", a-t-elle déclaré.

Elle se sent dupe et veut que les autres acheteurs de copropriétés soient au courant de ce qu'elle décrit comme une fausse déclaration.

"C’est un argument valable du point de vue des entreprises, de la responsabilité sociale et du marketing", a déclaré Bone.

"Mais d'un point de vue juridique, Cardel a évidemment organisé ses affaires dans le cadre de la construction de ce projet de manière à retirer son nom et celui de sa société mère de ce type de poursuites", a-t-il déclaré.

On a demandé à Kowalchuk pourquoi elle ne vendait pas son appartement pour éviter de payer l'évaluation spéciale.

Elle dit que cela pourrait être difficile. Elle croit que seulement une unité a été vendue depuis l'imposition de l'évaluation – et qu'elle s'est vendue 40 000 $ de moins que le prix payé par le propriétaire.

"L'autre raison est que je ne veux pas être comme le constructeur de maisons. Ils ont commis une erreur et ce cycle se perpétuerait si j'essayais seulement de couper et de courir, comme on dit."

Bryan Labby est journaliste d'entreprise à CBC Calgary. Si vous avez une bonne idée d'histoire ou un bon conseil, vous pouvez le contacter à [email protected] ou sur Twitter à @CBCBryan.

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